Aanscherping hypotheeknormen per 1 augustus 2011

Per 1 augustus 2011 gaan de nieuwe aangescherpte normen van banken gelden voor de verstrekking van hypotheken. Deze bieden een betere bescherming van de consument aan de ene kant, maar aan de andere kant moet u er rekening mee houden dat dit ook een mogelijke beperking van de leencapaciteit kan betekenen.

Een hypotheek zal vanaf 1 augustus meer in verhouding moeten staan met de waarde van de woning. Het aflossingsvrije deel van een hypotheek mag nog maar maximaal 50% van de marktwaarde van de woning bedragen. Daarnaast zullen er minder uitzonderingen op de bestaande inkomensnorm worden toegestaan. Dit beperkt het risico op een te hoge restschuld bij de consument. De norm die door de banken is aangedragen wordt ook door de verzekeraars onderschreven en maakt deel uit van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). In deze gedragscode zijn de regels en normen vastgelegd die gelden bij het verstrekken van hypotheken aan consumenten.

Aangescherpte normering
Naast het inkomen wordt er ook rekening gehouden met de hoogte van de hypotheek in verhouding tot de waarde van de woning. De hypotheek mag maximaal 110 % van de waarde van de woning bedragen. Hierin wordt rekening gehouden met 6% overdrachtsbelasting. Nu deze tijdelijk is verlaagd naar 2% verwachten wij op korte termijn meer duidelijkheid over deze maximale verstrekkingsnorm.

Verder mag maximaal 50% van de waarde van de woning worden gefinancierd met een hypotheek waarbij vooraf geen vaste afspraken zijn gemaakt over de aflossing (aflossingsvrij). Tot op heden was er geen uniform maximum voor de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning.

In de praktijk betekent dit dat u de aankoop plus kosten daarvan volledig kunt blijven financieren, mits dat inkomenstechnisch ook kan. Wel wordt u verplicht het deel van de hypothecaire geldlening boven de 50% van de waarde van de woning af te lossen gedurende de looptijd van de hypotheek.

Een rekenvoorbeeld
Er staat een woning te koop voor  € 250.000 (op basis van taxatierapport eveneens de waarde ervan).

Aandachtspunten bij verstrekking:

• Op basis van de nieuwe normering wordt daar een maximale hypotheek van € 275.000 op verstrekt (= € 250.000 + 10% van € 250.0000). Dit bedrag is in praktijk voldoende om de aankoopprijs plus alle daarbij behorende aankoopkosten te financieren.
• Er mag op deze woning vervolgens een maximale aflossingsvrije hypotheek van € 125.000 verstrekt worden (= 50% x € 250.000). Dit is de norm die nu ook al van toepassing is voor hypotheekverstrekking onder Nationale Hypotheek garantie (NHG). Deze norm is in uw belang en voordeel als consument, omdat het hypotheekbedrag boven 50% van de waarde van de woning dient te worden afgelost. Het doel is om een restschuld op uw woning over te houden, welke maximaal 50% van de (huidige) waarde van de woning bedraagt. Er zal daarop een voorziening moeten worden geregeld die de aflossing van € 150.000 aan het einde van de looptijd van de hypotheek mogelijk moet maken. Wanneer wordt gekozen voor een beleggingsrisico kan de uiteindelijke opbrengst lager uitvallen waardoor de restschuld wel hoger uitvalt. Met dit risico gaat de wetgever akkoord.
• Naast bovenstaande regels inzake de waarde van de woning zal eveneens getoetst worden of het (gezamenlijke) genormeerde inkomen voldoende is voor verstrekking van de gewenste hypotheek.

Ook bij verhoging van uw bestaande hypotheek
Deze nieuwe norm geldt niet alleen voor nieuwe hypotheken maar zal ook worden toegepast bij verhoging van uw bestaande hypotheek. Houdt u daarom ook rekening met de gevolgen voor uw te betalen woonlast. U betaalt immers niet alleen de rente over het nieuwe leningdeel.

Noodzaak
De AFM deed in 2009 voorstellen om de normen voor hypotheekverstrekking aan te passen. Uit onderzoek bleek dat de bestaande norm te veel ruimte liet voor te hoge hypotheken. Ook is het risico op restschuld te groot omdat leningen vaak hoger zijn dan de aankoopwaarde van de woning. Dit risico loopt op omdat de prijsontwikkeling op de woningmarkt is genivelleerd of omdat er zelfs sprake is van prijsdalingen. Er blijft de mogelijkheid om bij uitzondering onder specifieke omstandigheden en goed onderbouwd de norm te overschrijden van wat maximaal geleend mag worden door een consument. Deze mogelijkheid werd in het verleden bij banken te vaak gebruikt waardoor de bestaande norm in de praktijk leidde tot een te ruime verstrekkingsnorm. In de nieuwe code van de banken kan een hypotheek alleen boven de inkomensnorm worden geadviseerd onder strenge voorwaarden. Uit een vervolgonderzoek naar hypotheekadviezen in 2010 bleek dat banken al veel minder vaak extra hoge hypotheken verstrekken. De nieuwe normen zorgen ervoor dat de huidige, voorzichtiger praktijk ook op de lange termijn gehandhaafd wordt.

Ons advies aan u
Het wordt dus steeds belangrijker om zelf een goede afweging te maken van de risico’s die u als consument loopt bij het afsluiten van een hypotheek. Vooral als de hypotheek hoger is dan de waarde van uw woning. Uiteraard houden de adviseurs van P.H. Verheul Assurantie Makelaars B.V. rekening met deze aangescherpte normering.

Wilt u hierover concreet advies, neem dan contact met ons op. Wij zijn u graag en deskundig van dienst!