Duidelijke indicaties dat prijsstijging woningen gaat afnemen
De huizenprijzen blijven tot 2021 stijgen, maar wel in een steeds lager tempo. Dat blijkt uit onderzoek van het Economisch Bureau van ABN Amro. De bank publiceerde in de eerste Woningmarktmonitor van het nieuwe jaar dat de huizenprijs in 2018 met zes procent en in 2019 met vier procent stijgt. Daarmee lijkt de woningmarkt enigszins tot rust te komen, want ABN Amro ging eerder uit van een stijging van zeven procent dit jaar. Reden voor de voorzichtiger houding van de bank is onder meer het afnemende consumentenvertrouwen in de economie. Een sentiment dat deze week gevoed werd door cijfers uit Duitsland, het belangrijkste handelsland voor Nederland. De industriële productie daalde daar in november met maar liefst 4,7 procent ten opzichte van november 2017. Analisten hadden gedacht dat de krimp beperkt zou blijven tot 0,8 procent waardoor economen en journalisten voorzichtig reppen over een nakend recessiespook.
Er is echter meer aan de hand. De alsmaar stijgende woningprijzen zetten de betaalbaarheid van huizen onder druk. Zoals bekend zijn vooral starters de klos. Het aantal hypotheekaanvragen in de leeftijdsgroep onder de 35 jaar is in 2018 verder gedaald. Volgens ABN Amro waren starters in het tweede kwartaal van vorig jaar nog maar goed voor een derde van de aankopen. Tijdens de crisisjaren was deze groep met een aandeel van boven de vijftig procent nog de belangrijkste klant van makelaars zoals Verheul.
Bouwproductie blijft achter
Echter, naast starters worden huizen ook voor andere doelgroepen steeds moeilijker betaalbaar. Oók in de Kop van Noord-Holland, thuismarkt van Verheul. Reden is dat er onvoldoende gebouwd wordt om de vraag het hoofd te bieden. Elk jaar groeit de bevolking, vooral door immigratie, met ruim tachtigduizend mensen. De bouwproductie kan dit niet bijbenen. De cijfers over 2018 zijn nog niet bekend, maar de Rabobank verwachtte in de zomer van 2018 dat de bouwproductie rond de 67.000 woningen zou blijven steken en in 2019 tussen de 70.000 en 73.000 woningen zal uitkomen. Onvoldoende dus en de reden van de achterblijvende bouwproductie zit hem onder meer in de afname van het aantal afgegeven vergunningen. Alleen al in de eerste vier maanden werden 9,1% minder vergunningen afgegeven, onder meer door de nieuwe bouweisen om aardgasvrije woningen te realiseren.
Daarbij staan bouwbedrijven voor steeds grotere uitdagingen door de lange doorlooptijden, tekorten aan bouwlocaties, stijgende bouwkosten en het arbeidstekort. Het gevolg: het aanbod van de te koop staande huizen daalt alleen maar verder. Verheul heeft hier vooral in Schagen mee te maken waar bijna geen woning meer te verkrijgen is voor de onderkant van de markt en de middenklasse.
Helikopterview
Wanneer we de woningmarkt met een helikopterview bekijken zijn de prijzen vier procent hoger dan tijdens de vorige hausse, in 2008 vlak voordat de crisis uitbrak. Volgens ABN Amro is de woningprijs, wanneer de inflatie wordt meegerekend, nog altijd tien procent lager dan 10,5 jaar geleden. Dat is een mooi feit, maar de vraag is of de consument dat ook zo ziet. Zeker ook omdat die prijzen dus nog even doorstijgen. Experts verwachten bijvoorbeeld dat de hypotheekrente de komende weken verder daalt. Reden: de rente op de kapitaalmarkt die met ruim 0,3 procent is gedaald.
Dit zal er waarschijnlijk toe leiden dat nog meer mensen hun hypotheek gaan oversluiten. Deze groep was in 2018 maar liefst dertig procent groter dan in 2017. Boeterente of niet, het was financieel gewoon te aantrekkelijk. Daarnaast is de toename te verklaren doordat, omdat veel hypotheken met een tienjarige rentevastperiode afliepen.
Dankzij de oversluiters steeg het aantal hypotheekaanvragen in 2018 met vijf procent tot 385.000. Dat is het hoogste aantal sinds 2011. De leeftijdsgroep 40-45 jaar vroeg met € 303.000 euro de hoogste hypotheek aan, zestigplussers met € 167.000 euro de laagste hypotheek. Gemiddeld bedroeg een hypotheek in 2018 € 245.000 euro. Dat is fors aan de prijs, maar in omringende landen als België, Duitsland, Frankrijk en Groot-Brittannië beginnen de prijsstijgingen af te zwakken. Het is wellicht en hopelijk zelfs een voorbode voor Nederland in het algemeen en de Kop van Noord-Holland in het bijzonder. De huidige situatie, zoals meerdere keren aangegeven, vindt Verheul ongewenst. ,,Wij willen dat woningen voor een brede groep betaalbaar is”, aldus Hans Bos, Directeur Makelaardij bij Verheul. ,,Dat is nu in een steeds groter deel van de Noordkop niet meer het geval.”
BRONNEN: ABN AMRO, RABOBANK, CBS, FINANCIEEL DAGBLAD EN NOORD-HOLLANDS DAGBLAD