Woningmarkt Noordkop warmt weer op
De signalen van stabilisatie die de woningmarkt in de Noordkop vertoonde in het eerste kwartaal van 2018 zetten niet door. Integendeel, het tweede kwartaal van dit jaar kan het beste omschreven worden met de kleur rood die zowel warmte als een alarmsignaal symboliseert. De woningdruk is namelijk fors toegenomen en de prijzen ook. Hans Bos, Directeur Makelaarij Verheul: ,,Dit is waar we al bevreesd voor waren. De prijzen in Amsterdam en de grotere Noord-Hollandse steden daaromheen stijgen zo hard dat mensen in een steeds grotere cirkel om zich heen gaan kijken.” Echter, de woningmarkt in Den Helder biedt nog altijd een heel ander beeld. Daar kun je nog altijd voor ‘normale’ prijzen een huis kopen.
Primeur in de geschiedenis
In Schagen en Hollands Kroon zijn de transactieprijzen gemiddeld met maar liefst 12,4 procent toegenomen. Een huis kost nu gemiddeld in deze twee gemeenten 291.000 euro tegenover 257.000 euro in het eerste kwartaal. Ter vergelijking: de gemiddelde landelijke stijging in het tweede kwartaal was 10,4 procent met als dé uitschieter Amsterdam waar de huizenprijs met maar liefst 19 procent toenam tussen april en juli. De landelijk gemiddelde huizenprijs lang tot nu toe hoger dan in de Noordkop, maar ook dat is niet meer het geval. De Kop van Noord-Holland is zelfs een fractie duurder nu, want de gemiddelde huizenprijs in Nederland is 288.000 euro. Dat de Kop van Noord-Holland die gemiddelde woningprijs overstijgt mag je een primeur noemen. Hans Bos: ,,Dit is bij mijn weten nooit eerder in de geschiedenis gebeurt.”
Transacties nemen toe ondanks prijsstijgingen
Een remmende factor landelijk lijkt de daling van het aantal transacties: die hield met 10,6 procent gelijke tred met de prijsstijging. Dat houdt in dat minder mensen een huis konden kopen wat weer betekent in theorie dat op de langere termijn de prijsstijgingen moeten stoppen. Echter, dat cijfer is vertekenend want brancheorganisatie NVM keek daarbij naar de statistieken van het tweede kwartaal van 2017. Als de cijfers van het eerste kwartaal van 2018 als maatstaf worden genomen, iets wat meer relevant lijkt, neemt het aantal transacties helemaal niet af maar juist toe. Met 13,8 procent gemiddeld zelfs! Per woningcategorie was de stijging van het aantal verkopen als volgt: tussenwoning 14,5 procent, hoekwoning 13,8 procent, twee-onder-een-kap-woning 16,7 procent, vrijstaande woning 19,1 procent en een appartement 8,2 procent. Ook in Schagen en Hollands Kroon nam het aantal transacties niet af, maar toe van 137 aankopen in het eerste kwartaal naar 162 in het tweede kwartaal.
Huizen flink boven vraagprijs verkocht
Hans Bos: ,,Tegelijkertijd wordt maar liefst 25 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht en is de gemiddelde verkooptijd gedaald van 82 dagen naar 72 dagen. In het eerste kwartaal was die verkooptijd juist nog gestegen van 77 naar 82. Het zijn allemaal tekenen dat het de verkeerde kant opgaat. Hoe korter een woning in de verkoop staat, hoe meer de woningmarkt opwarmt.”
Een tussenwoning staat gemiddeld slechts maar 29 dagen te koop in de twee Noordkop-gemeenten, een vrijstaande woning 106 dagen. Tegelijkertijd is dat type woning wel het meest verkochte in Schagen en Hollands Kroon. Dat kan gezien worden als een geluk bij een ongeluk, want de landelijke prijzenstijging komt vooral door de krapte op de appartementenmarkt. De prijs daarvan nam in het tweede kwartaal met gemiddeld vijf procent toe. De prijsstijging van de overige typen woningen, hoekwoning, tussenwoning, twee-onder-een-kap-woning en vrijstaande woning, zat tussen de twee en 3,5 procent.
De Kop van Noord-Holland kent relatief weinig appartementen, ook in het tweede kwartaal werden van het vrijstaande type het meeste verkocht. Hans Bos: ,,Als je dat gegeven koppelt aan de gemiddelde huizenprijs denk je misschien van ‘het valt allemaal nog wel mee’. Want als je voor een zelfde bedrag in de Noordkop een groter huis kan kopen dan in de Randstad, dan ben je toch nog altijd goed af. Dat is misschien wel waar, maar die verschillen worden in rap tempo kleiner. Zo is er in Schagen en Hollands Kroon in het tweede kwartaal maar liefst achttien procent minder vrijstaande woningen verkocht. Die stijging van het aantal verkopen komt dus van andere kleinere woningtypen.”
Verkooptijd neemt af
De verkooptijd is een ander signaal dat Schagen en Hollands Kroon steeds minder afwijken van het landelijke beeld. Sterker nog, een tussenwoning gaat landelijk sneller van de hand dan in deze twee Noordkop-gemeenten, want de gemiddelde verkooptijd is 32 dagen en niet 29. Een vrijstaande woning wordt landelijk nog wel sneller verkocht dan in Schagen of Hollands Kroon (97 om 106 dagen). Echter, van juist dit type nam landelijk de verkooptijd het snelst af. Met maar liefst 22,4 procent. Hans Bos: ,,Dat betekent dat er meer belangstelling voor is wat weer leidt tot hogere prijzen en uiteindelijk dat mensen naar andere regio’s gaan kijken waar een vrijstaand huis nog betaalbaarder is. Ik zie kortom mogelijk ook hier voor Schagen en Hollands Kroon op termijn een nivellering qua prijs optreden.”
Wat betreft de overige woningtypen: ondanks de prijsstijgingen lijken ook daar de huizen als ‘warme broodjes’ over de toonbank te gaan. Van een tussenwoning nam de verkooptijd met vijf dagen af ( 11,5 procent) tot nu 32 dagen, die van een hoekwoning daalde met 12,6 procent van 43 naar 35 dagen, die van een twee-onder-een-kap daalde met 21,6 procent van 56 naar 2 dagen en dat van een appartement nam met twee procent af van 33 naar 31 dagen.
Einde nog niet in zicht
Het einde van de prijsstijgingen en dalende verkooptijden lijkt nog niet in zicht. Hans Bos: ,,Het aanbod in Schagen en Hollands Kroon is het afgelopen jaar met ruim 45 procent afgenomen, zodat er halverwege het 2e kwartaal nog 245 woningen te koop staan. Meer dan de helft van het aanbod betreft een vrijstaande woning. De NVM heeft een methode, de zogeheten krapte-indicator, om te bepalen hoeveel keuze iemand heeft om een huis te kopen. De woningmarkt is in deze regio als geheel nu krap met KI van 4,5. Dat houdt in dat iemand gemiddeld de keuze heeft uit 4,5 huis om te kopen. Echter, in Schagen is de woningmarkt voor rijwoningen nu wel heel erg oververhit met een KI van 1,3.”
Den Helder en Texel
De woningmarkt in Den Helder en Texel week in het kwartaal duidelijk af van het landelijke beeld: hier daalden de prijzen zelfs, met 1,2 procent. Op Texel is nu sprake echter van een krappe markt met uitzondering van de vrijstaand woning waar paradoxaal genoeg keuze te over is. Den Helder heeft nog altijd een evenwichtige woningmarkt. Sterker nog, de gemiddelde huizenprijs voor de marinestad en het eiland daalde in het tweede kwartaal van 188.000 euro naar 170.000 euro, ondanks dat het aantal transacties toenam (van 48 naar 56). Deze NVM-cijfers zijn echter niet voor honderd procent betrouwbaar, omdat het aantal NVM-makelaars in dit gebied beperkt is.